Besichtigungstermine bei Eigentumswohnungen sind oftmals deutlich kürzer als bei einem ganzen Haus. Auch wenn hier Gemeinschaftsräume neben der eigentlichen Wohnung zusätzlich in Augenschein genommen werden, ist die reine Fläche, die begutachtet wird, meist deutlich kleiner. Dafür folgt bei diesem Immobilientyp der Großteil der Prüfungsarbeit erst nach dem Vor-Ort-Termin. Denn die bei Kaufinteresse zu kontrollierenden Dokumente sind ein Vielfaches von dem, die beim Hauskauf eingesehen werden müssen.
Teilungserklärung
Gerne wird die Teilungserklärung auch als die Bibel der Eigentümergemeinschaft bezeichnet, denn in ihr sind alle Grundgebote und -verbote für das friedliche Zusammenleben im aufgeteilten Haus festgehalten. Aus diesem Grund weisen Notare im Kaufvertrag explizit auf die Prüfung des Inhaltes von dieser hin.
Zusammen mit der Abgeschlossenheitserklärung und den Aufteilungsplänen sind Gemeinschafts- und Sondereigentümer definiert und die Miteigentumsanteile festgelegt. Aber auch Regelungen zur Tierhaltung, zu Straßenräumungspflichten oder zum Musizieren im Haus können in dieser getroffen worden sein.
Daher ist dieses Dokument aufmerksam zu lesen und zum Beispiel mit der vorliegenden Wohnflächenberechnung und den Grundbüchern abzugleichen. Besonders bei älteren Häusern kann es auch einmal passieren, dass der angeblich zur Wohnung gehörende Stellplatz nie offiziell dieser zugeteilt wurde oder Fehler bei den Eintragungen im Grundbuch passiert sind. Beliebtes Zitat der Verkäufer hierbei ist: „Das haben wir schon immer so genutzt!“ Und auch wenn hier der veräußernden Seite erst einmal geglaubt werden kann, so heißt dies nicht, dass eine solche mündliche Absprache auch später für die neuen Eigentümer gilt.
Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan
Hausgeldabrechnungen der vergangenen drei Jahre
In der Hausgeldabrechnung wird, wie der Name bereits vermuten lässt, das Hausgeld des vergangenen Wirtschaftsjahres abgerechnet. Diese wird von der Hausverwaltung ähnlich wie eine Nebenkostenabrechnung bei einer Mietwohnung erstellt. Neben den üblichen bei einer Vermietung auf die Mieter umlegbaren Verbrauchskosten finden sich hier zusätzlich Informationen zur Höhe der Rücklage und wie viel für diese momentan monatlich zurückgelegt wird. Bei besonders hohen monatlichen Beträgen könnte dies ein Hinweis auf geplante Modernisierungen sein oder der „Spartopf“ ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt recht leer. Besonders der zweite Fall in Kombination mit einem erkennbaren Sanierungsstau des Hauses sollte aufhorchen lassen und dazu führen, dass gezielt nach geplanten Sonderumlagen gefragt wird.
Aber auch unscheinbare Rechtsanwaltskosten können sich in der Hausgeldabrechnung verstecken und deren Ursprung sollte immer geprüft werden. Gibt es Ärger in der Gemeinschaft? Oder Baumängel am Haus?
Wirtschaftsplan
Im Wirtschaftsplan ist das zu zahlende Hausgeld für das nächste Abrechnungsjahr definiert. Dies ist die Summe, die Eigentümer monatlich als Nebenkosten zu zahlen haben. Eine professionelle Hausverwaltung wird bei diesem Steigerungen der Heizkosten oder Ansparungen für größere Modernisierungen berücksichtigen, sodass Käufer sich keine Sorgen über versteckte zusätzliche Kosten machen müssen.
Übrigens: beachten Sie beim Immobilienerwerb auch die zusätzlichen Kosten neben dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie.
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Mindestens einmal im Jahr muss jede Eigentümergemeinschaft zusammenkommen und über Themen, die alle Eigentümer angehen, sprechen und abstimmen. Hierzu gehören grundsätzlich die Hausgeldabrechnung sowie der Wirtschaftsplan. Aber auch der Wunsch eines Eigentümers zum Wechsel seines Schlafzimmerfensters, das Anbringen eines Katzennetzes auf dem Balkon oder die genaue Dringlichkeit eines neuen Fassadenanstriches werden in dieser diskutiert.
Manchmal gibt es zu dieser jährlichen Versammlung zusätzlich eine außerordentliche Eigentümerversammlung. In diesen geht es um Themen, für die Entscheidungen schnellstmöglich gefällt werden müssen. Dabei kann es sich um Reparaturen am Gemeinschaftseigentum oder auch laufende Rechtsverfahren handeln, über deren weiteren Verlauf sich alle Eigentümer einig sein müssen.
Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollten die Protokolle der letzten drei Jahre eingesehen werden, um einen guten Überblick zu allen Themen zu haben, die die ganze Gemeinschaft betreffen.
In manchen Fällen ist auch der Einblick in noch ältere Protokolle von Nöten. Zum Beispiel bei der oben genannten Aussage der Verkäufer: „Das haben wir schon immer so gemacht!“ Hier kann die Sicherheit für die Käufer über den Fortbestand dieser Abmachung in einem früheren Protokoll versteckt sein. Selbst die Nutzung von Stellplätzen kann anstelle von einer teuren Änderung der Teilungserklärung oder einer Eintragung im Grundbuch über die Abstimmung in einer Eigentümerversammlung geregelt worden sein.
Unser Rat:
Haben Sie keine Angst vor der Menge an Dokumenten, die Sie bei einem Kaufinteresse an einer Eigentumswohnung erhalten. Wir als Ihr Immobilienmakler prüfen diese gemeinsam mit Ihnen und stehen Ihnen bei Fragen und Unsicherheiten zur Verfügung.
