Bereits bei den Bezeichnungen Warm- und Kaltmiete, die häufig in den Immobilienanzeigen genutzt werden, fängt die Verwirrung an. So gilt die Warmmiete umgangssprachlich als die Addition aus Kaltmiete und Nebenkosten. Doch besteht die Kaltmiete nicht eigentlich aus der Nettomiete zuzüglich der kalten Nebenkosten ohne Heizung und Warmwasser und die Nebenkosten aus den umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten? Die korrekten Bezeichnungen an dieser Stelle wären daher eigentlich Nettomiete (Grundmiete) und Bruttomiete (inklusive aller an den Vermieter zu entrichtenden Nebenkosten) sowie Betriebskosten.
Um somit Unklarheiten zu vermeiden, sollte spätestens im Mietvertrag auf die richtigen Bezeichnungen geachtet werden.
Welche Positionen sind umlagefähig?
Zur Sicherstellung, dass auch nach Unterzeichnung des Mietvertrages weitere Positionen bei den Betriebskosten hinzukommen können, ist im Mietvertrag anzugeben, dass alle Kosten gemäß § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) umgelegt werden dürfen. Ist dieser Zusatz nicht enthalten und im Nachgang soll zum Beispiel der neu eingestellte Reinigungsservice des Treppenhauses abgerechnet werden, ist dies durch die fehlende Formulierung im bereits geschlossenen Mietvertrag, nicht mehr möglich.
Gibt es noch Nebenkosten, die im Sinne der „sonstigen Betriebskosten“ abgerechnet werden, müssen diese explizit benannt werden. Hierzu gehört zum Beispiel die Wartung von Rauchmeldern.
Kalte Nebenkosten
Die sogenannten kalten Nebenkosten sind verbrauchsunabhängig und werden daher, wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde, nach dem Schlüssel „Wohnfläche“ abgerechnet (§ 556a BGB).
Zu diesen gehören:
- Grundsteuer
- Wasser und Abwasser
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Schornsteinfeger und Heizungswartung
- Allgemeinstrom
- Aufzug (Wartung und Reparatur)
- Gartenpflege
- Hausmeisterservice
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Sonstige Betriebskosten
Heizung und Warmwasser (warme Nebenkosten)
Der Umlageschlüssel für die Heizkosten ergibt sich aus den §§ 7 und 8 HeizKV (Heizkostenverordnung). Vermieter dürfen hiernach nicht mehr als 70 % der Gesamtkosten nach Verbrauch, mindestens jedoch 30 % und höchstens 50 % nach einem festen Schlüssel (normalerweise der Wohnfläche) abrechnen. Eine reine Abrechnung nach der Wohnfläche ist laut § 4 Abs. 4 HeizKV nicht rechtens. Den Mietern steht in diesem Fall ein Kürzungsrecht von bis zu 15 % der Kosten zu.
Typische Streitpositionen
Wartungs- und Reparaturkosten
Während zum Beispiel die Heizungswartung auf die Mieter umgelegt werden darf, dürfen die meisten anderen Reparaturkosten an der Immobilie nicht weitergegeben werden.
Hausmeister
In manchen Fällen ist der Hausmeister auch für die Treppenhausreinigung und Gartenpflege verantwortlich. Hier kann es passieren, dass die Beträge doppelt aufgeführt werden, einmal unter der Position Hausmeister und einmal unter den beiden anderen Begrifflichkeiten.
Nebenkostenunterschiede zwischen Gewerbe und Wohnungen
Sollten sich im selben Haus auch Gewerbeeinheiten befinden, muss geprüft werden, ob diese bei einzelnen Positionen gegebenenfalls höhere Kosten verursachen, als die Wohnparteien.
Versicherungen
Lediglich Sach- und Haftpflichtversicherungen dürfen Vermieter in den Nebenkostenabrechnungen aufführen. Weitere Versicherungen wie zum Beispiel die Vermieter-Rechtsschutzversicherung dürfen nicht umgelegt werden.
Im Zweifel sollten sich Vermieter rechtlich beraten lassen oder eine professionelle Hausverwaltung engagieren, die sich auch um die jährliche Abrechnung kümmert. So beugt man Fehler in der Nebenkostenabrechnung vor und lästige Rechtsstreite mit Mietern werden vermieden.
Wichtig: Bitte beachten Sie, dass es sich bei diesem Blogartikel um keine Steuer- oder Rechtsberatung handelt. Bitte lassen Sie Ihren Sachverhalt immer im konkreten Fall durch eine qualifizierte Rechts- oder Steuerkanzlei prüfen.
